Договор посуточной аренды квартиры или дома

Краткосрочный договор найма жилого помещения — необходимая формальность для тех, кто сдаёт жильё посуточно, на выходные или несколько недель. Грамотно оформленный бланк фиксирует условия проживания, оплату за сутки, депозит и правила пользования недвижимостью. Ниже разберём, законно ли посуточно сдавать жильё в России, какую форму договора выбрать, какие пункты обязательно включить, как подписать договор электронно, а также дадим типовой шаблон и пример заполнения.

Что такое краткосрочная аренда?

Краткосрочная аренда регулируется договором найма жилого помещения на короткий срок и означает передачу квартиры, дома или апартаментов во владение и пользование нанимателю за плату исключительно для проживания на строго определенный срок.

Правовая природа — договор найма жилого помещения, а не гостиничные услуги. Это означает, что собственник предоставляет жилое помещение для проживания, а не ведёт гостиничную деятельность.

Законно ли сдавать квартиру в посуточную аренду?

Да, законно. Верховный суд РФ подчеркнул, что посуточная сдача жилого помещения сама по себе — это не гостиничный бизнес и не требует соблюдения специальных требований, предусмотренных для гостиниц; важно различать найм жилого фонда и оказание гостиничных услуг. Аналогичную позицию подтверждают и иные судебные сообщения: посуточный найм сам по себе не приравнивается к гостинице. Важно соблюдать правила проживания, тишины, соседства и иные общие нормы. Например, другие жильцы дома не должны испытывать бОльшие неудобства по сравнению с теми, которые возникают при обычном использовании этого помещения одним собственником. А также интенсивность эксплуатации общественных мест в доме если и может быть повышена, то не явно.

Форма договора и требования к его регистрации

Для посуточной аренды достаточно простой письменной формы: подписей наймодателя и нанимателя. Государственная регистрация требуется, только если договор заключён на срок один год и более; при сроке менее года регистрировать договор в Росреестре не нужно. Нотариальное удостоверение не обязательно. Если договор заключается дистанционно, можно использовать электронный документ и электронную подпись (простую/неквалифицированную по соглашению сторон или квалифицированную).

Обязательные пункты договора краткосрочной аренды

Чтобы бланк был «рабочим», в него обычно включают:

· ФИО сторон и документ, подтверждающий право сдачи (договор собственника или доверенность).

· Предмет договора: адрес квартиры, её площадь, состав помещения.

· Срок сдачи: даты и время заезда и выезда, посуточный расчёт.

· Цена сдачи: ставка за сутки, порядок предоплаты, депозит, если необходим, а также другие платные дополнительные услуги, например, оплата уборки или плата за коммунальные услуги.

· Порядок оплаты: наличные / банковский перевод, чеки самозанятого при НПД.

· Права и обязанности сторон: уважение к соседям, соблюдение тихого часа, запрет мероприятий/курения (если применимо), доплаты за утерю ключей и за проживание домашних питомцев.

· Ответственность и удержания из депозита в случае ситуаций, упомянутых в рамках договора.

· Акт приёма-передачи с фотофиксацией состояния.

· Досрочное расторжение и возвраты, штрафы за неприбытие без уведомления или поздний выезд.

· Паспортные данные сторон, контакты для экстренной связи.

Как составить договор посуточной аренды самостоятельно?

Прежде всего определите логику: кто сдаёт (физлицо, самозанятый, ИП), какой объект (квартира, дом, апартаменты), на сколько суток, чем подтверждается оплата и как вы передаёте ключи. Далее — ключевые практические моменты.

Порядок подписания договора с гостем

Договор и акт можно подписать на месте при заселении либо дистанционно: обмен сканами с последующим обменом оригиналами или электронная форма с подписью. Для электронного документа стороны вправе применять простую электронную подпись — ЭП (по соглашению — код / смс / аккаунт сервиса бронирования) или усиленную неквалифицированную/квалифицированную ЭП. Фиксируйте согласие на обработку персональных данных и правила проживания.

Обязанности собственника при краткосрочной аренде

Собственник обязуется предоставить жилое помещение для проживания в надлежащем состоянии, передать ключи, обеспечить доступ к заявленным удобствам и не препятствовать пользованию.

Порядок оплаты при сдаче квартиры в краткосрочную аренду

В договоре пропишите: размер платы за сутки, депозит (если есть), сроки и способ оплаты, штраф за поздний выезд / повреждения. Если вы применяете режим НПД (самозанятый), онлайн-касса не нужна, но надо сформировать чек в приложении «Мой налог» и отправить гостю. При расчётах с организациями ставки налога отличаются, это отражайте в чеке.

Типовой договор посуточной аренды квартиры

Ниже — компактный шаблон, который можно адаптировать под квартиру, апартаменты или дом. Это пример структуры; внесите свои данные и проверьте локальные правила дома.

«ДОГОВОР КРАТКОСРОЧНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (ПОСУТОЧНО)»

1. Стороны: ФИО наймодателя, паспорт…, адрес регистрации; ФИО нанимателя, паспорт…, контакты. Основание права: свидетельство/ЕГРН… .

2. Предмет: передача жилого помещения (адрес, этаж, комнаты, мебель, техника) исключительно для проживания. Ключи/брелоки в количестве… .

3. Срок: с « » ____ 20_ г. : до « » ____ 20_ г. Продление по согласованию. Заселение/выезд: … .

4. Цена и расчёты: ставка ____ ₽/сутки; предоплата ____%; депозит ____ ₽ (возврат при выезде при отсутствии повреждений). Включено: коммунальные/интернет/уборка (да/нет). Оплата: наличными / перевод / электронный сервис.

5. Права и обязанности: соблюдение правил тишины и дома; запрет вечеринок/курения (если установлено); число гостей — не более __; питомцы — по согласованию / запрещены. Наниматель бережно относится к имуществу, немедленно сообщает о неисправностях.

6. Ответственность: удержания из депозита за повреждения / утерю ключей / необходимость дополнительной уборки; штраф за поздний выезд ____ ₽/час; неустойка за порчу имущества — по фактическому ущербу.

7. Осмотр и акт: при заселении/выезде подписывается акт с перечнем имущества и фотофиксацией, показания счётчиков (если применимо).

8. Досрочное расторжение и отмена: условия возврата предоплаты при отмене бронирования / незаезде — по правилам: … .

9. Персональные данные: согласие на обработку ПДн.

10. Прочее: применимое право РФ; споры — по месту нахождения помещения / по договорной подсудности; реквизиты и подписи сторон.

Данный шаблон подходит и для сдачи в аренду дома; добавьте описание участка, парковку, правила использования бани/мангала, ответственность за открытый огонь.

Образец заполнения договора краткосрочной аренды

Пример: «Квартира: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, кв. 25; 2 комнаты, 48 м², мебель…, техника…; заезд в 14:00 10.10.2025 г., выезд в 12:00 13.10.2025 г.; цена 5500 ₽/сутки, депозит 10 000 ₽; оплата переводом на карту до заезда; курение запрещено; гости не более 3 человек; питомцы по согласованию; уборка после выезда включена; ключи — 2 комплекта; ответственность за повреждения — удержание из депозита по акту; акт с фото при заезде/выезде».

Это пример; подставьте свои условия, измените суммы и правила под объект.

Можно ли составить и подписать договор краткосрочной аренды удалённо?

Да. Закон допускает электронную форму: стороны могут обменяться подписанными файлами (сканами), а юридически значимый электронный договор подписывается электронной подписью — простой (по соглашению сторон), неквалифицированной или квалифицированной. Выберите вид ЭП, зафиксируйте порядок идентификации и доставки экземпляров. При необходимости прикладывайте электронный акт и правила проживания.

Часто задаваемые вопросы

Нужна ли регистрация договора в Росреестре, если сдаю на 2–3 месяца?

Нет. Регистрация требуется только при сроке один год и более; краткосрочные договоры (суточно/месяц-два) не регистрируются.

Я — самозанятый. Нужна ли онлайн-касса при приёме наличных?

Онлайн-касса не нужна плательщику НПД, но каждый платёж надо пробивать чеком в приложении «Мой налог» и отправлять гостю.

Нужно ли уведомлять МВД при заселении иностранного гражданина?

Да. Принимающая сторона подаёт уведомление о прибытии в течение установленного срока по правилам миграционного учёта.

Можно ли сдавать квартиру посуточно в принципе?

Да. Верховный суд подтвердил допустимость краткосрочного найма жилых помещений, отличая его от гостиничных услуг.

Можно ли сдавать съёмную квартиру посуточно?

Только с письменного согласия собственника (это субаренда). Иначе рискуете нарушить договор основного найма.

Выводы

Посуточная сдача квартиры, дома или апартаментов — легальный вид малого бизнеса. Чтобы избежать споров, оформляйте письменный договор: предмет, срок по суткам, цена и депозит, правила, ответственность, акт и порядок оплаты. При удалённом взаимодействии используйте электронный договор и электронную подпись, а также не забывайте платить налоги с дохода. Соблюдая эти базовые требования, вы получите понятный, рабочий и безопасный шаблон отношений с гостем и государством — без лишних рисков и недопониманий.