Налоги при посуточной аренде квартиры в 2025 году
Посуточная аренда квартир, апартаментов и другого жилья остаётся популярным направлением малого бизнеса в России. Владельцы недвижимости активно используют онлайн-платформы и сервисы бронирования, чтобы сдавать жильё туристам и командировочным. Однако вместе с ростом спроса усиливается внимание налоговых органов к этому виду деятельности.
В 2026 году государство продолжит курс на легализацию посуточной аренды. Для арендодателей действует несколько режимов налогообложения, включая статус самозанятого, индивидуального предпринимателя (ИП) или юридического лица. Важно понимать, какой налог нужно платить, как правильно оформить деятельность и какие риски несёт сдача квартиры без уплаты налогов.
Нужно ли платить налог со сдачи квартиры посуточно?
Да, платить налог с дохода от сдачи квартиры посуточно необходимо. Любая прибыль, полученная от аренды жилья, считается доходом физического лица и подлежит налогообложению.
Варианты налогообложения зависят от того, в каком статусе работает арендодатель:
- как физическое лицо, сдающее личное имущество;
- как самозанятый (режим «Налог на профессиональный доход»);
- как индивидуальный предприниматель;
- как юридическое лицо.
При сдаче квартиры посуточно налог платится с прибыли, а не с общей суммы поступлений. Поэтому важно учитывать расходы на коммунальные услуги, уборку, ремонт, рекламу.
Налоговые органы (ФНС) в последние годы активно отслеживают посуточную аренду — по данным онлайн-площадок, систем бронирования и банковских операций.
Какая форма регистрации бизнеса подходит для посуточной аренды?
Для посуточной аренды квартиры в 2026 году можно выбрать один из трёх вариантов регистрации. Каждый имеет свои особенности, налоги и уровень ответственности.
Физическое лицо или самозанятость
Если человек сдаёт квартиру нерегулярно, он может платить налог как физическое лицо по ставке 13 % (НДФЛ). В таком случае налог рассчитывается самостоятельно или через декларацию 3-НДФЛ, которую нужно подать до 30 апреля следующего года.
Более удобный вариант — оформить статус самозанятого. Режим «Налог на профессиональный доход» позволяет легально сдавать жильё и платить по сниженной ставке:
- 4 %, если платят физические лица;
- 6 %, если арендуют юридические лица.
Самозанятые не платят страховые взносы и не обязаны вести бухгалтерию. Всё взаимодействие с налоговой осуществляется через приложение «Мой налог».
ИП
Если владелец сдаёт несколько квартир или апартаментов, использует наёмный персонал и ведёт бизнес на постоянной основе, стоит оформить индивидуальное предпринимательство (ИП). В 2026 году для ИП доступны следующие системы налогообложения:
- УСН «Доходы» — 6 %;
- УСН «Доходы минус расходы» — 15 %;
- Патентная система налогообложения (ПСН) — фиксированная ставка, зависящая от региона и площади жилья.
Патент подходит для тех, кто сдаёт жильё самостоятельно, без сотрудников. Стоимость патента в регионах России может варьироваться от 10 000 до 50 000 рублей в год.
Юридическое лицо
Регистрация юридического лица (ООО) подходит, если арендодатель управляет сетью апартаментов или гостиничных объектов. В этом случае можно выбрать УСН или общую систему налогообложения (ОСН), где платится НДС, налог на прибыль и страховые взносы.
ООО выгодно при масштабировании бизнеса, работе с корпоративными клиентами и заключении официальных договоров аренды. Однако учёт и отчётность становятся сложнее, а налоговая нагрузка выше.
Налоги при найме сотрудников
Если в посуточной аренде задействованы уборщицы, администраторы, клинеры или диспетчеры, необходимо официально оформлять трудовые отношения и платить налоги за сотрудников.
Работодатель обязан:
- начислять страховые взносы (ПФР, ФОМС, ФСС) — около 30 % от зарплаты;
- удерживать НДФЛ 13 %;
- подавать отчётность в ФНС и фонды.
Для самозанятых или ИП без работников это требование не действует, но если привлекаются люди по договорам, ФНС может переквалифицировать деятельность в предпринимательскую.
Какую налоговую систему выбрать для бизнеса посуточной аренды?
Выбор системы налогообложения зависит от объёма деятельности, количества квартир и формы собственности.
1. Самозанятый (НПД) — подходит, если сдаётся одна-две квартиры без сотрудников.
- ставка 4 % или 6 %;
- нет отчётности;
- нет страховых взносов;
- удобно использовать через приложение.
2. ИП на УСН 6 % — оптимально для активного бизнеса с несколькими объектами.
- можно учитывать расходы, закупки, услуги;
- упрощённая отчётность.
3. Патентная система (ПСН) — подходит для стабильных доходов и долгосрочной аренды.
- фиксированная сумма налога;
- нет декларации, но нужно покупать патент ежегодно.
4. ООО — для масштабных сетей апартаментов или мини-гостиниц.
- сложная бухгалтерия, но больше возможностей по договорам и партнёрствам.
Можно ли не платить налог со сдачи квартиры?
Формально — нельзя. Любой доход от сдачи квартиры считается налогооблагаемым. Однако на практике многие арендодатели работают без регистрации, что несёт определённые риски.
ФНС активно борется с нелегальной сдачей жилья, особенно в крупных городах и туристических центрах, таких как Москва и Санкт-Петербург (Спб).
Риски и штрафы при неуплате налога
Если налоговая выявит факт получения дохода без уплаты налога, арендодатель обязан будет:
- заплатить 13 % подоходного налога;
- внести пеню за просрочку;
- оплатить штраф до 20 % от суммы неуплаченного налога.
При повторных нарушениях возможна административная ответственность и блокировка банковских счетов.
Налоговая инспекция может получить информацию от онлайн-площадок, банков или соседей, пожаловавшихся на частую смену жильцов.
Как ФНС отслеживает уплату налогов?
Федеральная налоговая служба использует автоматизированные системы мониторинга. Основные источники информации:
- данные с онлайн-платформ бронирования (Avito, Ostrovok и др.);
- банковские переводы и поступления на карты;
- жалобы соседей или управляющих компаний;
- проверка деклараций о доходах.
В 2026 году планируется дальнейшая интеграция онлайн-сервисов бронирования с ФНС, что позволит отслеживать реальные объёмы посуточной аренды и автоматически начислять налоги.
Вопрос — ответ
— Нужно ли платить налог при сдаче квартиры посуточно?
— Да, налог платить нужно. Если вы сдаёте квартиру физическим лицам, можно выбрать режим самозанятости и платить 4 %. Это самый простой и выгодный вариант.
— Как платить налог за сдачу квартиры?
— В зависимости от формы деятельности: самозанятые платят через приложение «Мой налог»; ИП — через онлайн-кабинет ФНС или расчётный счёт; физлица — через декларацию 3-НДФЛ.
— Можно ли сдавать квартиру посуточно и не платить налоги?
— Нет, это незаконно. Доход от аренды жилья подлежит налогообложению. При проверке налоговая может доначислить НДФЛ, штраф и пеню.
— Как ФНС узнает о том, что я сдаю квартиру?
— ФНС отслеживает переводы на карты, бронирования через интернет-сервисы и объявления на платформах. Также информация может поступить от управляющей компании или соседей.
— Что лучше для посуточной аренды: самозанятость или ИП?
— Если сдаёте 1–2 квартиры и работаете без персонала, выгоднее выбрать самозанятость. Если у вас несколько объектов и наёмные работники, оформляйте ИП — это позволит учитывать расходы и вести бизнес легально.
Выводы
Посуточная аренда квартир в 2026 году остаётся прибыльным, но регулируемым направлением бизнеса. Государство усиливает контроль, и уклонение от налогов становится всё более рискованным.
Чтобы избежать штрафов и спокойно работать, лучше легализовать деятельность: выбрать подходящий режим налогообложения, платить налог вовремя и учитывать все доходы.
Что еще почитать по теме
- Глэмпинг — комфортный отдых на природе
- Авторские путешествия: что это такое и зачем они нужны?
- Апарт-отели как инвестиции в отельный бизнес
Редакция Bronevik
Bronevik.com — это система онлайн-бронирования отелей и сопутствующих услуг в России и СНГ. Это один из немногих интернет-ресурсов по бронированию гостиниц, который работает с отелями непосредственно через кабинет по прямым договорам. Подключайтесь к Bronevik.com, чтобы привлечь еще больше гостей и увеличить доход.
Зарегистрируйте свой отель бесплатно на Bronevik.com с помощью онлайн-формы.