Апарт‑отели как инвестиции в отельный бизнес

В последние десять лет российский гостиничный рынок переживает настоящую трансформацию: классический отель всё чаще соседствует с таким форматом как апарт‑отель. Девелоперы называют его будущим отрасли, инвесторы — защитным активом, а рядовые покупатели видят удобный способ вложить деньги и сразу начать получать доход от сдачи номеров. Но что значит апарт‑отель на практике, чем он отличается от привычной гостиницы, какие подвохи скрывает договор и можно ли действительно заработать больше, чем на обычных апартаментах? Разбираемся по порядку.

Что такое апарт-отель?

Апарт‑отель (или апартотель, встречается также написание аппарт‑отель) — гибрид классического жилья и гостиницы. По сути это здание, специально спроектированное под краткосрочную аренду: каждый номер оформлен в едином стиле со стандартным набором мебели и ремонтом. Принадлежать такие номера могут как частному инвестору, так и одной или нескольким компаниям.

Гость получает просторную квартиру с кухонным блоком и бытовой техникой, рецепцию, клининг, рум-сервис, иногда — фитнес‑зал и коворкинг, а также бесперебойный Wi‑Fi. Управляющая компания курирует бронирования и заселение и выселение гостей, уборку номеров и обслуживание всех коммуникаций, а также начисляет собственнику долю прибыли. Главное отличие от квартиры в жилом доме — невозможность постоянной регистрации.

В России формат вырос из корпоративных сервисных апартаментов для командировочных или экспатов и получил второе дыхание благодаря внутреннему туризму и цифровым трендам: люди хотят менять города, но при этом жить в привычном «домашнем» стандарте, не беспокоясь о быте и обслуживании своего жилища.

Чем отличается отель от апарт-отеля?

Правовой статус

У классического отеля всё имущество, как правило, принадлежит единому юридическому лицу (часто это компания‑оператор или дочерняя структура девелопера), поэтому собственник распоряжается номерным фондом как единым имущественным комплексом. Апарт‑отель, напротив, «нарезается» на отдельные юниты — апартаменты, которыми владеют десятки физических и юридических лиц. Каждая сделка купли‑продажи такого юнита подлежит государственной регистрации, а само здание функционирует через договор с управляющей компанией. При спорах инвестор обращается к корпоративным документам и при необходимости в суд как индивидуальный собственник.

Функция номера

В гостиничном номере всё заточено под краткое пребывание: кровать, мини‑бар и ванная, реже — рабочий стол. Готовить еду запрещено противопожарными нормами, стиральные машины не предусмотрены, а хранить личные вещи дольше нескольких дней неудобно.

Номер апарт‑отеля ближе к полноценной квартире: оборудован кухонным блоком, посудой, часто ещё и посудомойкой и стиральной машиной. Благодаря этому гость может оставаться месяцами, не чувствуя бытового дискомфорта, и таким образом апарт‑формат захватывает сразу два сегмента спроса: туристический и корпоративный, что практически недоступно классическому отелю.

Налоговое бремя

В зависимости от региона для гостиниц действуют льготные ставки налога на имущество: в большинстве регионов России от 0 до 1 %. Апартаменты же квалифицируются как нежилые помещения, и ставка может достигать 2 % от кадастровой стоимости в год, плюс повышенные тарифы на коммунальные услуги. С другой стороны, доход собственника апарта облагается НДФЛ или УСН, тогда как гостиница платит налог на прибыль целиком со всего оборота. Выгода или ущерб от такого «двойного» режима зависит от расположения объекта и политики местных властей, поэтому инвестору стоит просчитать всё заранее.

Выход из актива

Если владелец решит продать долю в обычном отеле, ему предстоит длинная процедура переоценки бизнеса, поиск стратегического покупателя и согласование корпоративных решений. У апарт‑отеля всё проще: юнит продаётся как объект недвижимости, объявление размещается на открытых площадках, а покупатель получает готовый пакет документов и договор управления. Ликвидность ближе к ликвидности квартиры, особенно если проект имеет понятную финансовую историю (отчёты о загрузке, RevPAR, средний чек). Именно лёгкий вход и выход делает апарт‑формат привлекательным для частных инвесторов, предпочитающих продавать через 3–5 лет после покупки.

Регламент проживания

Федеральные и региональные нормативы для гостиниц ограничивают длительность бронирования: по сути это услуга временного размещения и проживание свыше 30 суток трактуется как аренда жилья с иными правовыми последствиями. Апартаменты не подпадают под этот лимит: здесь можно заключить договор найма на 3, 6 или 12 месяцев, что удобно экспатам, студентам и фрилансерам‑кочевникам. При этом стандарты Ростуризма для отелей (категоризация, пожарная безопасность и т. д.) к апарт‑отелю в полном объёме не применяются — действуют нормы для нежилых помещений. Это уменьшает бюрократическую нагрузку на оператора, но требует тщательного соблюдения санитарных и противопожарных правил, чтобы не попасть под санкции МЧС и Роспотребнадзора.

Апарт-отель как бизнес

Российский рынок классических гостиниц уже насыщен, тогда как ниша управляемых апартаментов только формируется. Отдельные юниты продаются розничным инвесторам за фиксированную цену, а входной порог (от 4–5 млн ₽ в регионах) не слишком высокий. При этом бизнес‑логика понятна: управляющая компания превращает разрозненные помещения в единую финансовую машину, обеспечивая загрузку, сервис и прозрачный денежный поток.

Для девелопера это способ быстро вернуть капитал, для оператора — расширить портфель без капитальных затрат, для частного инвестора — легально войти в гостиничный сектор и получать доход выше банковского депозита. Однако путь от планирования до работающего апарт‑отеля полон нюансов, о которых стоит знать заранее.

Как открыть апарт-отель?

1.   Первый этап — исследование локации. Девелопер смотрит на туристический поток, транспортную доступность, соседние бизнес‑центры и университеты, потому что именно они генерируют устойчивый спрос на краткосрочную аренду. 

2.   После выбора площадки нужно разобраться с юридическими нюансами: какой статус у апартаментов и какая налоговая ставка ожидается. От этого зависят тарифы на коммунальные ресурсы, возможность прописки и набор обязательных норм (СНИПы по вентиляции, шумозащите и т. д.).

3.   Проектирование: каждый юнит должен быть компактным (чем выше плотность — тем быстрее окупаемость), но достаточно функциональным, чтобы разместить кухню, стиральную машину и зону хранения. Инженерия выполняется по отельным стандартам: одновременное горячее водоснабжение, дублируемые лифтовые группы и так далее.

4.   Финансирование чаще всего гибридное: часть собственных средств девелопера, банковский проектный кредит. Бизнес‑план строится на показателях RevPAR и GOP*. * RevPAR — средняя выручка от одного номера за определённый период времени; GOP — валовая операционная прибыль.

5.   Для управления привлекают сетевого оператора или создают собственный бренд. Оператор — ключевой партнёр. Его бренд и опыт экспертной команды напрямую влияют на тариф, загрузку, репутацию на OTA‑площадках. В договоре управления фиксируются обязанности по маркетингу, техобслуживанию, распределению рисков и механизмы выплат инвесторам.

Уже открыли апарт-отель или только планируете открыть?
Зарегистрируйте его бесплатно на Bronevik.com с помощью онлайн-формы!

Особенности апарт-отелей

Главная особенность — жильё и сервис слились в одном продукте. Юнит крупнее стандартного гостиничного номера, что значит, что гость может сам готовить, стирать одежду и работать за полноценным столом. А также — заказывать доставку еды, клининг и пользоваться коворкингом. Уровень приватности как в квартире, но при этом круглосуточный ресепшн решает бытовые вопросы.

Гибкие тарифы — почасовая, суточная, помесячная аренда — повышают среднюю доходность. Дополнительная монетизация идёт через сервисы и услуги: коворкинг, платный паркинг, аренда переговорных комнат, доставка готовой еды, почасовая сдача конференц‑зала под мероприятия.

Все операции оцифрованы: смарт‑замок, CRM и дашборд, которые показывают реальные бронирования в режиме онлайн. Такая технологичность резко повышает стоимость актива на выходе.

Минусы апарт-отелей

·    Первое слабое место — апартаменты пока не закреплены в российском Жилищном кодексе, поэтому местные власти могут менять налоговый режим или правила пожарной безопасности. Законодатель может даже изменить статус апартов; примеры уже были в Москве и Санкт‑Петербурге, когда здания переводили в жилые post factum.

·    Отсутствие возможности оформить жильцам регистрацию по месту жительства усложняет долгосрочное заселение.

·    Налог на имущество здесь выше, чем у жилых помещений, как и тарифы на коммуналку: нежилой статус тянет за собой повышенные коэффициенты и, если оператор не умеет экономить энергоресурсы, прибыль растает в платежках.

·    Немаловажный отрицательный фактор — нерегулярный спрос. В локдауны 2020–2021 годов многие проекты столкнулись с падением загрузки до 10 %. Сезонные провалы по будням могут съедать прибыль. Требуется агрессивный маркетинг и динамическое ценообразование.

·    Наконец, собственники‑покупатели могут стать фактором конфликта, если управляющая компания непрозрачно считает доход или задерживает выплаты; поэтому выбор оператора и понятный договор критичны.

Сколько можно заработать?

В Москве бизнес‑класс апарт‑отеля показывает ADR (средний суточный тариф) 6500 ₽, среднегодовую загрузку 70 %, что даёт RevPAR 4550 ₽. При юните 25 м² это около 4 млн ₽ валовой выручки за год. После операционных и управляющих расходов (35–40 %) и налогов остаётся 6,5–8 % чистой доходности. В Сочи в высокий сезон RevPAR подскакивает до 10 000 ₽, что ускоряет окупаемость до 7–8 лет, но зима часто проваливает показатель на 30–40%. Регионы Поволжья и Урала дают 4–5 % годовых, зато порог входа ниже (4 млн ₽ под студию 22 м² против 11 млн ₽ в столице). 

При грамотной динамической тарифной политике и выверенной маркетинговой воронке 25 % проектов способны превысить банковскую ставку вдвое, но средний рынок стабилизируется у горизонта 6–7 %.

Стоит ли инвестировать в апарт-отели?

Ответ зависит от целей. Если нужны быстрые инвестиции со стабильным денежным потоком и ликвидным выходом, сегмент апарт-отелей выглядит привлекательно. Он диверсифицирует портфель и одновременно даёт возможность лично пользоваться юнитом пару недель в году. Но для консерватора с низким рисковым профилем подвохи могут перевесить:

·    непредсказуемое регулирование;

·    зависимость от турпотока;

·    конкуренция с частными апартаментами.

Часто задаваемые вопросы

В чём ключевое отличие апарт‑отеля от сервисных апартаментов? 

Сервисные апартаменты — это полноценные квартиры в жилом комплексе, они, как правило, не предоставляют дополнительных услуг, таких как зона ресепшн, рестораны и обслуживание номеров. Таким образом, апарт-отели представляют собой гибрид отеля и квартиры с кухней, а сервисные апартаменты — это полностью оборудованные квартиры для длительной аренды без обслуживания.

Можно ли прописаться в юните?

Нет. Юридически это нежилое помещение.

Что значит «гарантированный доход»?

Оператор выплачивает фиксированный процент от цены юнита, даже если номер пуст. На практике «гарант» встроен в итоговую стоимость: покупатель платит дороже на старте.

Какой подвох у модели «пул доходов»?

Доход делится пропорционально площади, а не фактической загрузке. Номер с видом на стену приносит столько же, сколько 15‑й этаж с панорамой.

Чем апарт-отель отличается от кондо-отеля?

Отличие минимально: кондо‑формат чаще используется на зарубежных курортах, а апарт‑формат прижился в городских проектах России.

Какие перспективы у сегмента после 2030 года?

Рост внутреннего туризма и дефицит привычных гостиниц среднего сегмента делают такие активы востребованными. Однако ужесточение норм по энергосбережению и цифровым сервисам увеличит капитальные расходы, что может уменьшить маржу.