Может самозанятый сдавать квартиру в аренду?

Самозанятость — удобный режим для тех, кто хочет законно сдавать квартиры и получать оплату без сложной бухгалтерии. Самозанятый регистрируется в приложении «Мой налог», принимает деньги за сдачу жилья на длительный срок или посуточно, платит налог по ставке режима и выдаёт отчетные документы арендатору. Ниже разберём, какой объект недвижимости можно сдать, какие есть ограничения, как проводить оплаты и какие пункты включить в договор аренды помещения.

Как самозанятому сдавать квартиру в аренду?

Алгоритм выглядит так: выбрать объект (квартира, апартаменты, дом, комната), зарегистрироваться в качестве самозанятого (НПД) через «Мой налог», настроить приём платежей (карта, перевод, наличные, QR), подготовить договор и правила проживания, выдавать чеки по каждому поступлению.

Сдачу можно организовать на длительный срок или посуточно: в обоих случаях самозанятый принимает деньги официально и сразу видит начисленный налог в приложении. Чтобы снизить риски, зафиксируйте залог, опишите ответственность за ущерб имуществу и порядок расторжения. Отчетные документы — это договор, акт приёма-передачи жилья и чек из «Мой налог».

Какие объекты можно сдавать в аренду самозанятому?

Сдавать можно собственные объекты жилой недвижимости: квартиры, апартаменты, комнаты, частные дома, таунхаусы. Допустима посуточная аренда (краткосрочная), если не нарушаются правила дома и тишины.

Можно сдавать и нежилые помещения, если они принадлежат вам на праве собственности (например, кладовая/паркинг); при этом в договоре точно укажите назначение помещения.

Субаренда (сдать то, что сами арендуете) возможна только с письменным согласием владельца и отдельным пунктом в вашем договоре с ним. Если домом управляет ТСЖ / управляющая компания, проверьте локальные запреты на «гостиничную» деятельность: это поможет избежать конфликтов с соседями.

Ограничения для самозанятых при сдаче квартиры

Есть несколько рамок, о которых важно помнить.

1. Доход по режиму НПД ограничен годовым лимитом: если вы серьёзно масштабируете сдачу и превысите лимит, придётся менять систему налогообложения.

2. Нельзя нанимать сотрудников по трудовым договорам; уборку и клининг оформляйте как услуги подрядчиков (самозанятые/ИП).

3. Посредническая деятельность (например, сдавать чужие квартиры без права субаренды) может потребовать иной правовой модели.

4. Посуточная аренда — это не отель: не называйте услуги гостиничными, не обещайте круглосуточный ресепшн и ежедневный room-service, иначе к вам начнут применять требования, как к гостиницам (классификация, регламенты).

5. И, конечно, соблюдайте правила дома: тишина, лимит гостей, запрет вечеринок.

Как проводить оплату за аренду самозанятому?

Оплата проходит любым привычным способом: переводом на банковскую карту, через ссылку платёжного сервиса, наличными или по QR из «Мой налог». Ключевое — выбить чек в день получения денег (или на следующий рабочий, если поступление было вечером), отправить его арендатору на e-mail/телефон и хранить в приложении для отчётности.

Если платит физлицо — это ставка для физических лиц; если юрлицо/ИП — будет ставка для бизнеса.

В описании платежа указывайте «сдача квартиры в аренду» или «посуточная аренда жилья», период, адрес, чтобы арендатору было проще подтверждать расходы. Для длительных договоров удобно настроить автоплатёж и регулярную отправку чеков. По запросу арендатора выдавайте акт — особенно если платит компания и ей нужны отчетные документы.

Как платить налог за сдачу квартиры?

Налог за сдачу начисляет и считает приложение автоматически с каждого поступления. Ставка зависит от того, кто платит: от физических лиц — одна ставка, от компаний и ИП — другая.

Платить налог нужно ежемесячно, до 25 числа следующего месяца; счёт на оплату приходит в приложении «Мой налог». У самозанятого нет обязательных страховых взносов и деклараций, но остаётся налог на имущество (как у собственника) — он платится отдельно, в обычном порядке.

Есть и стартовый налоговый бонус. Если сдаёте посуточно и работаете с агрегаторами, следите, от кого приходят деньги (гость/площадка): ставка зависит именно от плательщика. Для наглядности: получили 50 000 ₽ от физлица — налог считается по «физической» ставке с 50 000; пришло 50 000 ₽ от юрлица — применяется «корпоративная» ставка.

Пример договора аренды квартиры для самозанятого

Ниже — краткий шаблон, который можно адаптировать под длительную или посуточную аренду. Он помогает формализовать отношения и показывает, что самозанятый сдаёт жильё официально.

1. Предмет договора. Собственник-самозанятый (ФИО, паспорт, ИНН, статус НПД) передаёт во временное владение и пользование квартиру по адресу…, общей площадью…, комплект мебели и техники по описи (Приложение № 1).

2. Срок. С «» ______ 20 г. по «» ______ 20 г. (для посуточной — с 14:00 даты заезда до 12:00 даты выезда). Продление — по соглашению сторон.

3. Цена и порядок оплаты. Стоимость аренды: ____ ₽ в месяц / ____ ₽ за сутки. Оплата вперёд за месяц/сутки, залог (депозит) ____ ₽ возвращается при сдаче квартиры без ущерба. Самозанятый выдаёт чек НПД по каждому платежу и направляет его арендатору. Просрочка — пеня ___% в день.

4. Коммунальные и интернет. Либо включены в цену, либо оплачиваются по факту по показаниям счётчиков (порядок фиксации показаний — в Приложении № 2).

5. Права и обязанности. Арендатор бережно относится к имуществу, соблюдает тишину и правила дома, не использует жильё для вечеринок и коммерческих целей без согласия. Самозанятый обеспечивает исправность оборудования и право пользования помещением.

6. Посуточная аренда (если применимо). Количество гостей — не более ___. Курение запрещено. Домашние животные — по согласованию и дополнительному депозиту. За утерю ключей / карты доступа — штраф ___ ₽. Заезд после 14:00, выезд до 12:00 (Late check-out — по тарифу).

7. Ответственность и ущерб. Ущерб возмещается по смете/чеку ремонта и удерживается из депозита, остальное доплачивается отдельно с выдачей чека.

8. Основания расторжения. Систематическая просрочка, нарушение тишины, причинение ущерба имуществу или соседям, использование не по назначению. Уведомление за __ дней.

9. Приём-передача. Стороны подписывают акт приёма-передачи на заезде и выезде с фотофиксацией состояния. Ключи/смарт-замок/кейбокс — порядок доступа описан в Памятке (Приложение № 3).

10. Реквизиты. ФИО, паспорт, адрес для корреспонденции, телефон, e-mail; ИНН самозанятого. Отдельной строкой: «Исполнитель применяет НПД (самозанятость) и выдаёт чеки в соответствии с законом».

Часто задаваемые вопросы

Можно ли самозанятому сдавать квартиру посуточно?

Можно. Посуточная аренда жилья допустима для самозанятых, если соблюдаются правила дома и локальные требования. В договоре чётко пропишите правила проживания и залог.

Какие отчетные документы получает арендатор?

Договор аренды, акт приёма-передачи и чек из «Мой налог» по каждому платежу. Если платит компания, по запросу прикладывайте счёт / закрывающий акт с реквизитами.

Какой налог платит самозанятый за сдачу квартиры?

Налог по режиму самозанятости рассчитывается от каждого полученного платежа: ставка зависит от статуса плательщика. Платите его ежемесячно через приложение.

Нужен ли кассовый аппарат?

Нет. За самозанятого фискализацию выполняет «Мой налог». Ваша задача — вовремя формировать и отправлять чек арендатору.

Можно ли сдавать сразу несколько квартир?

Да, если общий доход не превышает годового лимита режима. При росте бизнеса заранее планируйте переход на ИП и другую систему налогообложения.

Выводы

Самозанятый может официально сдавать квартиры — на длительный срок и посуточно — принимать оплаты, выдавать отчетные документы и платить налог через «Мой налог». Чтобы всё работало без конфликтов, выберите подходящий объект, грамотно оформите договор, опишите правила проживания, держите депозит и своевременно пробивайте чеки. Такой способ сдачи позволяет сдать жильё легально, снизить риски и спокойно масштабировать сдачу недвижимости, не уходя в сложную бухгалтерию.